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這應該是我這輩子做過最瘋狂的事情

 

我們居然衝動到在台北買了透天

 

實現了R先生從小到大的夢想

 

 

其實離我們上一間房子裝潢好大概只隔了3年多

 

305.jpg

 

>>[設計] 我的工業風小家裝潢-玄關/客廳/廚房/客浴/走廊 成果發表

 

大家記得我們的工業風小家嗎?

 

但這三年的變化很大

 

我們剛裝潢好入住不到兩個月就馬上懷了木木

 

生下木木8個月剛斷奶~連生理期都還沒來又立刻意外的懷了林林

 

也不知道是不是生小孩的風水特別好~笑

 

但因為家中現在有兩個寶寶

 

加上婆婆一起來幫忙帶小孩

 

所以家中的空間變得不夠大

 

只要空間不夠大家裡就會開始雜亂不堪

 

這就是讓我們想換屋的最大原因

 

 

 

因緣際會下我們問到家中附近有一間小透天要賣

 

R先生一聽到就超興奮

 

他的夢想就是擁有一間屬於自己的透天

 

很多人聽到我們買了"台北的透天"應該要7.8000萬或是上億!?

 

我們哪有那麼多錢可以買啦!

 

但說真的台北市的房價真的很可怕

 

要買新房子又是透天根本就是難上加難

 

因為預算有限~

 

所以我們才會去找老透天

 

 

 

我們找到的這間房子已經50幾年

 

加上一層的坪數只有18坪

 

地點是在小巷子裡

 

所以開價比很多透天都便宜

 

跟屋主討價還價後就咬著牙根決定買了!!!

(別問我多少錢!這是秘密)

 

 

 

曾經有人問我"為什麼不住大樓或是華廈"?

 

其實我從小高雄的家就是一間4層樓的透天

 

買這間房子之前我也考慮了很久

 

也研究了一下附近大樓的房價

 

但...如果是以我們的買價只能買到附近大約40初坪的"老舊"電梯大樓

 

如果再扣掉大樓的30-40%公設

 

家裡就只剩下30坪左右

 

那不就跟我們本來的公寓差不多了!?

 

那.......我幹嗎要搬家!?

 

所以想了想還是選了老透天

 

至少不用每個月付管理費

 

不用擔心小朋友跑跳會吵到樓下鄰居

 

 

老透天其實有滿多好處!

1.老舊透天的室內設計受限較少,也不需要申請室內裝修審查(但如四樓以下有動到外觀雖然免辦理變更使用執照。但要經由工務局審查同意才可以動喔)

2.透天的坪數比較實在,不會有公設比的問題(還有一些既有違建XD~)

 

 

 

曾經有朋友說房子那麼老了幹嘛不打掉重建更快?

 

但在台灣的建築法規規定"重蓋的建蔽率跟容積都有限制"

 

重蓋就必須跟隔壁留一定的距離

 

所以重建一層樓的樓板面積就會大縮水

 

我們本來只有18坪的透天

 

還要退縮的話~室內坪數就只剩下10初坪!!!

 

有人說"那重蓋蓋高一點裝電梯啊!?"

 

雖然重蓋可能可以蓋得比較高

 

但蓋高就得加裝電梯

 

這樣一層原本就只有10幾坪還要扣掉兩坪左右裝電梯

 

那家裡一層就剩不了幾坪!?

 

 

 

自己重蓋對於小透天根本就不太適用

 

除此之外每個平面的空間也都會被壓縮

 

重點是"費用會超出我們的預算"

 

所以林林總總的考量下決定還是以舊屋更新的方式

 

 

 

因為我們本身就在開室內設計公司

 

所以透天對我們來說並不是大問題

 

但最大的問題就是"房子很老"

 

買老透天還是得注意一些地方

 

不然房子裝潢好了

 

卻因為發現有滲水問題讓裝潢毀了

 

或是結構問題沒幾年就撐不住了

 

那裝潢就等於白花錢了!

 

 

以下是我們買房前會特別注意的問題

 

1.先看房子的漏水狀況

 

大部分的老透天都會有漏水的問題

 

但有分漏水的嚴重性

 

漏水有分成外牆滲水(下雨天造成)跟室內的漏水(室內水管)的問題

 

因為水碰到鋼筋就會容易造成生鏽及腐蝕

 

如果長期滲水就會造成結構被破壞

 

所以有漏水就得非常注意!

 

 

是外牆滲水會比較麻煩

 

如果自家漏水比較好解決

 

可以自行修復

 

所有的漏水問題都必須在裝潢前完全根治

 

不然裝潢下去就麻煩大了!

 

 

但如果是跟隔壁連棟~是因為隔壁屋頂防水沒做好或是隔壁管線造成的漏水

 

就必須在裝潢前請隔壁修好

 

如果是邊間沒有連棟的牆面漏水

 

大部分就可以自行處理

 

 

自家水管漏水就比較好處理

 

自家漏水大部分都是在廁所/廚房/陽台的位置

 

如果家中有這幾個空間

 

那就可以看這些空間下的天花板有沒有漏水

 

但如果跟我們一樣決定全家管線都要重新換過

 

這樣室內的漏水就不會是個大問題

 

 

 

2.是否有地震造成的嚴重破壞

 

可以先看樑柱是否有龜裂

 

尤其是樑的地方千萬不能有太深的垂直深裂痕(如果是細細的還好)

 

鋼筋已經外露就要小心了!!!

 

因為那就代表這個房子結構可能已經有問題

 

 

如房子有裝潢包住可以從窗戶及樑柱附近的邊框及牆面研究有沒有被破壞

 

像門窗的框是否已經歪斜等等

 

如果真的不會看又很喜歡那間房子

 

可以花錢請結構技師去看看

 

 

 

3.是否為海砂屋或輻射屋?

 

如果是賣方有委託仲介

 

可以直接問仲介是否為海砂屋或輻射屋

 

因為法律有規定如果是海砂屋或輻射屋必須在買賣合約裡面註明

 

如果是直接跟屋主做聯繫

 

那就得詢問屋主

 

但最保險的就是可以自己上"台北市建築管理處"查詢

 

>>台北市建築管理處-海砂屋列管清冊及相關法令專區 網址

 

 

如果確定是海砂屋!那就千萬不要買

 

因為因海砂中含有氯離子

 

氯離子會加速腐蝕鋼筋造成混凝土塊剝落

 

所以大部分的海砂屋都會有很嚴重的結構問題

 

 

 

4.通風,採光及附近環境

 

雖然說透天大部分自行開窗比較簡單

 

但還是要看看附近是否有建物擋住陽光與風向

 

如果喜歡陽光與通風感的人就必須要多加注意

 

 

附近有沒有會有惡臭或是難聞氣味的場所

 

像是附近的餐廳排煙排油有沒有做好

 

 

因為畢竟是要住很久的房子

 

總不會希望入住以後窗戶因為附近容易有臭味不敢打開

 

買房子之前可以多看幾次

 

或是多在房子附近繞繞

 

也可以探探屋主的口風

 

可以避免買了之後才發現有異味的問題

 

 

 

5.房子的面寬要夠

 

因為我們做過很多房子的室內設計

 

建議大家可以找面寬有4米以上的房子

 

對於之後室內裝修及規劃起來會比較容易!

 

 

 

101.jpg102.jpg

 

這間就是我們買的小透天

 

前屋主原本出租給一間服飾店

 

房子看上去真的十分老舊!!!

 

 

 

 

以我們買的這間房子來說

 

我們買的是邊間~房子有三面採光

 

通風度非常的好

 

但也因為是邊間加上很老

 

所以房子的側邊那道牆有嚴重的漏水問題

 

但室內以及連棟牆的部分就比較沒有漏水

 

所以買之前我們就預想過牆面漏水的問題

 

因為已經跟我們施工的師傅討論過對策及辦法

 

所以側邊的漏水就不會是個大問題

 

 

103.jpg104.jpg  

 

這是裝潢前的一樓

 

房子看起來已經被裝修材料包得密不透風

 

但也就因為包的密不透風才可怕!

 

表示牆面可能因為有壁癌或是什麼狀況才會被包起來

 

第一次進這個房子時我有點被嚇到

 

因為我居然發現廁所裡面有怪聲音

 

我請R先生進去看看........

 

發現排水管裡面居然有"老鼠"

 

幸好有蓋子擋住!!!!!

 

所以提醒買一樓或是買透天的人做排水一定要很注意!

 

一定要請水電師傅作好防止蟑螂老鼠進來的工作

 

 

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這間房子的二樓很複雜

 

丈量時讓我們傷透腦筋

 

因為除了有很多原有違建以外還有很多的高低落差

 

民國84年以前存在的就是既有違建雖然是合法的

 

但建議大家裝修前可以多拍一些照片

 

尤其像這些既有違建的照片一定要拍起來

 

 

109.jpg110.jpg  

 

這是我們剛買時的舊有的頂樓

 

這裡算是頂樓加蓋

 

屋頂蓋的超奇怪XD

 

 

 

很多人都會有疑問:如果屋頂的鐵皮已經破舊不堪,那頂樓加蓋可不可以裝修或是加蓋棚架?

 

以台北市來說為現在建管處有針對這類型的情形有所規範

 

如果透天或是老公寓是5樓以下平屋頂

 

而且建造超過20年以上

 

只要經依法登記開業之建築師或相關專業技師鑑定有漏水之情形

 

而且非建築技術規則建築設計施工編第99條規定應留設「屋頂避難平台」之建築物

 

就可以是可以申請合法於屋頂版上加蓋斜屋頂

 

但要注意所使用的材料必須是"防火材料"

 

(依各當地政府規定)

 

 

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我們利用交屋前正在辦理貸款時先跟前屋主拿了鑰匙進去丈量

 

如果已經確定買屋的人也可以跟前屋主溝通看看

 

如果可以先請設計師進去丈量

 

提早規劃及設計

 

也許就可以讓施工提早進行!

 

畢竟房子慢慢在變老

 

貸款也從買屋後就開始要繳

 

如果可以提早一個月住進去就可以提早享受到新房子

 

 

 

因為畢竟這間新房子的價格比我們舊有的房子高不少

 

所以我們的舊家還是得賣掉來償還新房子的貸款

 

這樣對我們的生活壓力才會比較小

 

所以快裝潢好快把舊家賣掉還貸款可以省掉不少利息錢!

 

 

  

 

事前規劃大概花了一個月的時間

 

施工前要先跟設計師把以下的功課完成

 

>房屋丈量

>預先想好空間需求

1.衣櫃鞋櫃要多大?

2.你最重視哪些空間?客廳?房間?廁所?玄關

3.廚房要封閉還是開放的?要做多大?會有什麼設備?

4.需不需要餐桌?需不需要書房?

5.會用到那些特殊電器?

6.要有幾間房間?幾間廁所?

7.想要呈現的風格?

8.開關跟插座的位置?數量?

等等...

>進行平面配置

>規劃預算與建材權衡

>3d規劃

 

光是以上這些東西討論下來一兩個月跑不掉!

 

螢幕快照 2016-10-07 上午12.29.54

 

這個就是我們預想的外觀3D圖

 

希望走的是一個比較簡約又有設計感的外觀

 

因為我跟R先生都不喜歡太花俏的外觀

 

 

 

但外牆的顏色讓我們猶豫了很久

 

我們都很喜歡白色的外牆

 

但又很擔心台灣空氣汙染比較嚴重

 

加上常會下雨

 

會讓白色的外牆沒多久就髒了

 

所以最後還是決定用淺灰色的顏色

 

設計及空間都確定之後才會開始拆除!

 

 

拆除:

 

111.jpg112.jpg  

 

拆除應該算是裝修裡面最容易吵到鄰居的部分

 

所以我們都會要求要一兩天就拆完

 

不然還沒入住就會讓鄰居不悅~

 

一樓開始拆時讓我們有點吃驚

 

因為地板也貼太多層了吧!

 

另外為了根治邊間的外牆漏水

 

所以我們把三層樓靠外牆的牆面粉刷層全部打掉

 

之後再讓泥做重新做新的牆面

 

這樣可以讓牆面比較平整

 

還可以增加磚頭間的穩固

 

122.jpg123.jpg  

 

這個就是一樓拆完之後

 

看起來是不是通透許多 !!!

 

131.jpg

 

拆完之後我們發現樓地上居然有陳年漏水

 

這個排水管居然漏了好長一段時間

 

漏到管子都已經陳年又生鏽

 

幸好我們有把地板拆開

 

不然沒有發現這個漏水~可能會浪費很多水資源以及白繳很多水費

 

113.jpg114.jpg115.jpg  

 

二樓原本貼滿壁紙及舊有天花板拿掉之後發現漏水很嚴重!

 

因為二樓上面接的是陽台

 

可能是陽台防水沒做好

 

所以天花板有很嚴重的漏水

 

 

127.jpg

 

後面一些輕隔間及磁磚全部都要剃除

 

就連舊有的廁所也要拆掉改位置

 

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拆完之後變得很通透!

 

跟原本零散亂七八糟的空間差很多

 

116.jpg117.jpg  

 

原本的頂樓已經漏水到亂七八糟

 

所以我們的鐵皮及屋頂勢必得好好的整修

 

所以鐵皮的部分我們全部拆掉重做

 

但就在拆掉天花板時發現了很漂亮的木樑

 

這是在老房子才看的到的東西

 

因為我們很喜歡這些珍貴又有歷史感的東西

 

所以我們決定保留先不拆

 

 

132.jpg  

  

三樓把那些老舊櫃子拆除後就變這樣了

 

因為屋頂還沒有做

 

為了怕下雨淋在屋頂會往下滲

 

所以我們在屋頂蓋上了帆布

 

等到屋頂要施做時才拆掉

 

 

135.jpg

 

在拆除時為了避免有太多的灰塵

 

可以請師傅邊拆邊灑水

 

能減少很多粉塵的量喔!

 

 

 

 

 

136.jpg137.jpg

 

因為新的裝潢把房子的窗戶位子全部都改掉了

 

所以拆除時可以一併請拆除師傅切出未來窗戶的位置

 

他們有一些比較厲害的工具

 

可以把牆面切的很平整

 

120.jpg119.jpg  

 

從側面就可以看出切完之後的窗

 

因為考量到房子的年紀

 

所以側邊的窗我們並沒有開太多

 

 

 

 

搭鷹架:

 

133.jpg134.jpg  

 

因為必須動到外牆

 

為了讓師傅好施做 所以我們搭起了鷹架

 

 

118.jpg130.jpg  

 

鷹架的固定很重要

 

尤其是夏天會遇到颱風

 

鷹架的穩固度就得更加強

 

每個環節的插銷一定要扣好

 

如果遇到颱風天外層的防風布就一定得拆掉

 

128.jpg 129.jpg  

 

搭起鷹架也可以減少施工時的粉塵影響到鄰居

 

 

 

放樣:

 

124.jpg

 

拆除完畢之後就要依照規劃出的空間實地放樣

 

這樣才能知道規劃出的空間是否可行

 

因為老房子不像新房子那麼方正

 

所以大部分拆除後我們還會拿著設計圖去現場對照一次

 

確定尺寸都沒有問題

 

126.jpg  

 

並且會用墨線在地上彈出施做的位置

 

告知師傅這裡未來會有牆面

 

可以增加準確度

 

 

 

拆除及放樣過後其實設計就幾乎要定案了!

 

這樣才能開始下面的工程

 

接下來就是我們家的水電施做

 

就下次在跟大家分享了!

 

(未完待續)

 

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蓓蓓 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(7) 人氣()


留言列表 (7)

發表留言
  • A225884667
  • 老舊透天的室內設計受限較少,也不需要申請室內裝修審查
    <<這句話有說對嗎??? 室內只要有做新做隔間以及天花板~~誰管你是不是老舊透天阿~~~一律都要申請才對吧??~~所謂不用申請只是在"沒有被檢舉的情況下"

    第二~~外牆翻新~~有去申請外牆拉皮或是立面變更嗎??~~如果沒有也是自己私下做一做而已~~被檢舉一樣是要補辦程序而且要被罰款~~

    不要誤導別人
  • 第一個我們已經有問過建築師:5層樓以下的集合住宅,可不必申請,除非是a。有新增厠所或浴室;b,有新增兩間以上的居室造成分間牆之變更,這個就是防老公寓隔間變套房出租的案子。(但若從一樓到頂樓都是你家,只有一戶者,有ab兩項也不必申請)
    因為我們只有一戶所以不用申請喔

    第二點是我忘記補充的,也很感謝你的提醒,四樓以下免辦理變更使用執照。但應要經由工務局審查同意

    蓓蓓 於 2016/10/31 01:29 回覆

  • LU Ying Jui
  • 謝謝妳能讓我看到這樣詳細的紀實,超喜歡看的!!很期待下次的文章
  • 謝謝謝你的誇獎^_^很感動

    蓓蓓 於 2016/10/31 15:08 回覆

  • 悄悄話
  • juju6048
  • 您好
    因為我人在南部(雲林)
    不知您是否可以推薦
    跟您們 一樣 具有整體格局修正的空間設計師呢
    感恩
  • TT真的很抱歉
    我們沒有認識南部一樣在坐室內設計的朋友
    所以可能就無法幫上忙

    蓓蓓 於 2016/11/14 02:36 回覆

  • Xuan-Xuan Chang
  • 一直好喜歡妳們的設計風格,
    上次的工業風完全就是我跟男友愛的樣子
    可惜妳們在台北...

    會願意接台中舊屋翻新的案子嗎?
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